“你现在轻松了，房子还没过户就赚了100 万了”，这是最近朋友总拿来调侃我的话题。我所在的城市，就是在刚刚过去的 2015 年以超过 1.4 万亿的总成交金额成为全球最大房地产市场的上海。

　　过去一年，在我的身边，总不乏这样的神话。

　　中环、内环的三房，年初买进，正常手续走完正式过户时已涨 100-200 万的不在少数。我并没有那么幸运，赶在疯狂的年尾买票上船，以略低于市场的价格买进一套中环的大三房，春节一过，年前观望待售的房主纷纷调高售价，我的房 子就出现了文首你所看到的未过户即赚百万的 " 假象 "。

　　作为一名城市普通中产，我置身于这样的市场，从浑然不觉，到观望，再到愤然、焦灼，继而决断，基本代表了过去一年这个城市置换客们完整的心路历程。但即便到了现在，我们也未能言是该庆幸，还是冲动。

　　跳价百万的二手房市场

　　在下定决心要置换一套主城区的学区三房后，我需要卖掉现有外环线外郊区的两房，一是根据上海的限购政策，非本地户籍已婚夫妇名下只能有一套住房；二是我需要以这一套的房款去充首付，我就是传说中的置换客。

　　在创造了 7678 亿元二手房成交金额的 2015 年上海市场，像我这样的置换客不在少数。虽然在部分房主眼中，仅握百万以内现金，再准备通过卖出和买进来实现郊区跳到市区的置换型买家，是他们最不欢迎的 " 下家 "，是没有议价权的。

　　我给自己能力范围内设定的目标是 700 万以内的次新房，单价 5 万左右。这样的预算若是 2015 年初，在上海内环核心区域也是有找的。但到了 11 月，上海中心城区的房价在 "330" 新政后逐月攀升，我被挤出内环，实事求是地开始在中环寻找目标。

　　多家机构的数据显示，2015 年上海一手住宅平均成交价格涨幅接近了 18%，二手住宅成交均价上涨 21.5%，但从中心城区来看，这个数据明显还是 " 被平均 " 的。

　　直到 11 月底开始看房后，才知道市场已超乎我所学所想。我所瞄准的区域，11 月尚有 600-700 万的次新大三房可看，到了 12 月，700 万以下已再难觅，再到春节前的 1 月，基本都在 750 万以上了。

　　这些都是挂牌价，我曾天真的以为 700 万的买卖怎么也有个 50 万左右议价空间，后来才知道市区已成 " 卖方市场 "，诚心出售的议价空间不是没有，10 万左右，不急于出售的不跳价已是良心。

　　在每个周末疲于看房的奔波中，从热情高涨到焦灼难安，从考虑一周再谈判到当场议价，我的生活就是一个大写的焦虑。

　　这期间，我有三次准备谈价确定的念头。第一次的房主是对上海老夫妇，子女已经移居海外，准备卖房养老。他在上月已涨价 30 万，但是给我的议价空间只有 5 万，后来又关门惜售，准备年后再涨。

　　第二次是一位港籍业主，她准备卖房去美国置业，挂出的价格略低于周边市场价，但条件是一个月内 730 万全款付清，作罢。

　　第三次彻底刷新我的认识。看房后让中介约好业主下周末敲定，业主说现在涨价 50 万才卖，还有好几个人在排队。又过了一周，系统显示此房涨价 100 万。

　　朋友安慰说，现在这一周一个价，你又是置换，整个周期长达半年，也许还未过户，就已经涨了百万，而且大家都不愿持有现金，换作你你卖吗？

　　这样的市场，没有人心态是好的。

　　面粉贵过面包的土地市场

　　上海房价为什么在 2015 年突涨，而且涨势超过业主、超过开发商、超过每一个自认为了解这个行业的人的意料。

　　这其中，政策松动后的补涨效应是一方面，另一方面是需求被激发后，市场气氛致大部分有需求和能力的人急于买票上船，还有一些中介的推波助澜因素。但大体来看，大部分还是实打实的需求，这与 2009 年那波炒房潮还是有别。

　　也就是说，2015 年的上海房地产市场是提前透支了很多需求的。

　　去年 10 月，上海高层也曾对房价喊话。称上海房价已经很高，如果不坚持调控，会削弱城市竞争力。

　　今年 1 月，上海有关部门也召开了一个内部研讨会，也给出了防范房价过快上涨的定调。

　　但随后接二连三的“地王”又刷新了大家的认识。

　　往往是一块地刚拍出，周边的二手房已闻风涨价。人们纷纷假设开发商不会亏钱，那么面粉已经贵过面包，按土地成交价，要卖单价 5 万才能保本，再加上若干年开发和利润，可是周边的二手房才 3 万。

　　于是在地王的轮番登场中，一些惊悚的标题也这样呈现：保本售价5万！某地进入豪宅时代！保本售价5万！某区彻底消灭4万单价！