随着北京五环内不再新增建设用地，城市更新和存量升级的市场越来越活跃。

　　近一两年不断有酒店和商场被改造为写字楼，金融街洲际酒店、万豪酒店、开元酒店、中坤广场、盈科中心，这份长长名单的一部分，后来者还在涌现。

　　历时近一年，位于北京CBD核心商圈的中粮广场写字楼改造工程接近尾声。11月30日，中粮广场举办了20周年全新升级项目推介会，并发布了中粮旗下联合办公品牌COF-COFantasy。

　　相较商场和酒店来说，写字楼的运营成本低、租金回报高。

　　综合世邦魏理仕和戴德梁行的数据来看，北京优质写字楼市场稳中有升，在有新增供应的情况下，空置率维持在5%-8%的水平，租金水平也在稳步上升，市场交易表现活跃。

　　中粮广场的此次改造，不仅是将C座的家居卖场改造成写字楼业态，也是对这个服役20年老项目的整体升级，涉及了业态调整、工程改造、退租招租、配套升级、运营创新等多个环节的转换和衔接。

　　对该改造项目有过深入了解的一位写字楼行业人士表示，其对该项目的改造持乐观态度，这一判断基于三点原因：首先，项目位置好；其次，团队成熟；第三，改造思路清晰。

　　此外，世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事王茂君带领的团队目前正将位于王府井(16.280, 0.00, 0.00%)商圈的隆福寺商业项目改建成写字楼，预计2018年竣工。万科也正将闭店的十里堡华堂商场改造成写字楼。

　　对这种趋势，高和资本董事长苏鑫表示，城市发展到一定程度后，核心区域土地稀缺，此时城市发展的动力来自于消费推动。以前适合商场和酒店的地方，现在可能缺公寓和写字楼，消费推动就会让城市功能产生变化。

　　苏鑫认为，城市更新是一个万亿级的市场，赚钱的方式很简单，把租金提升，使资产价格提升，发展商必须具备三个核心能力：一是改造硬件；二是装入内容；三是促进流动。

　　存量改造

　　中粮广场坐落于长安街沿线，比邻海关总署，地处CBD商圈。

　　改造前，项目包含三部分：A座和B座是总体量6万平方米的甲级写字楼，为金融、贸易、咨询服务行业公司提供办公场所。C座原本为4.6万平方米高端家居卖场，此外，还有1.4万平方米的配套。

　　近6年来，北京写字楼一直处于空置率低而租金水平高的阶段，但高端家居市场低迷，由此，中粮考虑对C座启动改造。

　　这个决定并不容易做。

　　首先，改造需要清退家居租户，但绝大部分租约没有到期，部分租户甚至刚刚签约装修完，抗性非常大；

　　其次，A座和B座的写字楼正常运营，C座的改造计划会给这些租户带来噪音、粉尘、停车等多方面的困扰；

　　第三，项目改造升级的成本不低，决策者的压力可见一斑；

　　第四，把商场改造成写字楼，面临采光、进深、动线等多种难题，改造难度巨大。

　　这不仅是中粮广场面临的问题，而是几乎所有"商改写"项目面临的共同难题，前述业内人士介绍，一般来说，业主方需要做好用5年时间回收改造成本的准备。

　　在改造方案设计上，中粮广场邀请了在旧改方面经验丰富的建筑事务所科凯，这家建筑事务所曾经操刀了上海K11和外滩18号的改造升级。

　　在施工过程中，中粮广场一方面需要控制预算，开奖，另一方面需要通过施工工艺的改善降低噪音和污染，并通过租用周边商业停车位、设计人性化围挡等方式减少对A、B座租户的影响。

　　改造涉及工程、招商、运营、推广等多部门的衔接，必须破解业务壁垒。身为同行，王茂君对这一思路非常认同，改造、招商和运营团队脱节是"商改写"最容易碰到的问题。在中粮广场的改造团队中流传着这样的一句话，不懂设计的工程不是好招商推广和运营人员。

　　改造升级后，中粮广场的业态将调整为8.6万平方米的甲级写字楼和联合办公空间、1.6万平方米商业配套、1.8万平方米停车场及设备库房用地。不仅项目的定位清晰，服务和配套也有了大幅提升。

　　内容升级

　　中粮广场将C座进行了全新定位，客群面向中小微企业、文娱产业、科技创新产业以及中粮集团上下游企业和中粮广场大租户上下游企业。

　　C座一共分为地上五层，地下三层。2-5层为COFCOOFFFICE，atv，为纯写字楼办公空间；一层定义为COF-COBUSINESS中粮商务，引入了星巴克、淮扬府、TIAGO、小吾厨房等商户方便商业洽谈和宴请；地下一层定义为COFCOLIFE中粮生活，情景嵌入式餐饮街区、艺术展厅，为客户提供就餐和艺术欣赏的功能；地下二层定义为COFCOFANTASY集合了联合办公、健身房、SPA、书吧、水吧、小剧场等多种功能。

　　近年来，联合办公市场蓬勃发展，一方面是受整体创业氛围带动，另一方面，它也是写字楼业主消化问题库存的重要方式。