厦门限购开始之后的一周,住宅成交价格虽然上涨,但成交量环比大跌,该市住宅成交均价29423元/㎡,价格上涨11%；住宅成交119套,环比下跌92%。同时厦门8月份房价涨幅也已退出前十。

　　近日,8月份省会城市房价出台,前十名从高到低依次是北京、上海、南京、广州、杭州、天津、福州、合肥、武汉、济南。自杭州出台限购令后,已经有七个城市出台了限购限贷政策。未出台调控政策的仅剩天津、福州和济南。

　　抢房景象是假的？济南有开发商不达“日光”不开盘

　　济南市民于女士买房提前认筹,等了一个月却被告知延期到下个月。市场火爆,开发商捂盘想涨价?焦急之下她托人打听消息,结果是开发商没攒够客户,贸然开盘怕冷场,为了一炮打响而继续凑客户。“蓄客”的营销手段让购房者“持币代购”苦等还买不到房,加重了市场恐慌的同时,也造就了开盘“日光”常态化。

　　“说好的9月初开盘,怎么又延期到10月份了?”市民于女士上个月就在一个楼盘通过认筹的形式,取得了开盘选房资格,随后就凑了30多万的首付款, 坐等选房。然而置业顾问却告知,延期开盘,到10月能否真的开也不确定。交了两万块钱的认筹金,眼看着房价往上涨,是继续等待还是另选其他楼盘,让于女士 纠结不已。

　　于女士说:“我看好了这个位置和户型,价格也还能接受。是不是开发商想涨价?拖着不开盘。”等得心焦,她托熟人打听到了“内部消息”:这个楼盘本来 确实计划9月开盘的,但是旁边的竞品楼盘也凑热闹,在金九银十的旺季加推一批房源,通过各种手段抢客户。于女士的目标楼盘本来已经攒了500多个筹码,没 想到半路杀出个程咬金,抢走了接近三分之一。开盘推出300多套房源,原本希望开盘售罄的,这下排号的客户数量少了,很可能“冷场”。如果在市场如此红火 的行情下,哪个楼盘出现“冷开”,被竞争对手一传播,以后就很难卖了。因此,只能暂缓开盘,攒攒客户再开。

　　据业内人士介绍,开盘蓄客是惯例,开盘只是个形式,真正的工夫在蓄客上。为了营造“热销”现象,项目在开盘前,都要经过一段时间的“蓄客期”,实现 预定的客户积累后才开盘销售。这种“蓄客”手法,使于女士这样“持币代购”苦等一个月还买不到房的人大量存在,加重了市场的恐慌,同时,也使开盘“日光” 常态化成为可能。

　　“不得不承认,现在新房市场确实很好,但也不是每个项目都真正热销。据我所知,很多楼盘仍然在使用小红帽拉访等手段,从竞争对手抢客户。另外从一些 现象,还是能看出一个项目的真实销售情况,比如蓄客时间。”该负责人表示,是否真的日光盘,还可以在集中网签后,在建委的网站上查看预售楼盘销售情况。如果过一个月左右仍然有大量可售房源,“日光”的真实性就值得怀疑。

　　有的项目为了凑数,允许客户买“水筹”,即一个客户认筹多个选房号。正常来说,开发商是不愿意接受水筹的,一是没有实际意义,二是不好掌控真实客户数量。

　　东部一楼盘在开始认筹时,置业顾问故意放出消息,将来可能按交认筹金的顺序选房,结果大批意向购房者蜂拥而至,将售楼处挤得水泄不通,有的人为了排 队交钱,饿了一天的肚子。开发商则趁机派人拍下火爆场面,让全体员工在朋友圈转发,以示“不抢买不到”。一名置业顾问透露:“认筹的客户肯定要超过房源数量,怎么可能按认筹顺序选房呢?我私下里跟比较熟的客户说,认筹金晚几天交没关系,将来选房肯定要摇号的。”

　　“买房大家都知道,越抢越买,越涨越买,所以纯新楼盘必须要蓄客,当头炮一定要打响,除非特别缺钱。”济南一家房企的营销负责人表示,如果开盘销售 得不好,容易把盘“开死了”:“卖得不好”的名声一传出去,就更没人买了。所以,开发商宁愿找理由拖延开盘时间,也不会“冷开”。去年有一个位置偏远的新 项目开盘,首日居然零成交,至今这个楼盘也卖得很艰难。此外,蓄客的过程也是试探购房者心理价位的一个过程,获得的筹码多,就可以适当提高价格。一般来 说,蓄客时间在1个月左右,超过3个月的话,客户可能没有耐心继续等而流失了。

　　按照市场监管规定,没有拿到预售许可证,开发商这种认筹是否违规呢?业内人士表示,如果开发商直接向客户收费就属违规。但这个似乎难不住各大楼盘, 开发商变通一下就可以规避:通常委托电商来收取认筹金,将来买房时能享受“一万抵三万”“五万抵十万”等不同程度的优惠。购房者也乐于接受,开发商则成功避开了监管禁区,防止踩红线被处罚。