这两天终于等到《长江三角洲城市群发展规划》全文的发布，仔细看了这份长达两万多字的文件，发现有这样几点动向值得关注，尤其是房地产行业的关注。

　　1长三角城市群与世界级城市群的差距

　　这个差距首先体现在带头大哥上海的竞争力不够。

　　规划全文指出， 上海全球城市功能相对较弱，中心城区人口压力大。与纽约、东京、伦敦等全球城市相比，上海城市国际竞争力和国际化程度不够，落户上海的世界500强企业总部仅为纽约10%，外国人口占常住人口比重仅0.9%。一般性加工制造和服务业比重过高，国际经济、金融、贸易和航运中心功能建设滞后。

　　其次，长三角城市群的地均GDP与人均GDP与世界顶级城市群也有很大差距。

　　2一个单核，五个副中心

　　本次规划明确赋予上海在长三角地区的“单核”地位，在表述上将其等同于长三角“首都”。这种“单核”地位，在全国主要的大城市群规划中还仅此一例，例如珠三角与成渝都是双核，长江中游城市群是三核，京津冀虽然唯首都马首是瞻，但在规划中着重突出了“北京与天津”的双城结构。所以，在大城市群的战略规划中，上海的首位度最高。

　　除了上海这个单核，长三角城市群还将重点建设五个副中心级都会区。五个都会区的势力范围已经划分完毕，分别如下：

　　南京都市圈：包括南京、镇江、扬州三市。提升南京中心城市功能，加快建设南京江北新区，促进与合肥都市圈融合发展。

　　杭州都市圈：包括杭州、嘉兴、湖州、绍兴四市。加快建设杭州国家自主创新示范区和跨境电子商务综合试验区、湖州国家生态文明先行示范区。

　　合肥都市圈：包括合肥、芜湖、马鞍山三市。发挥在推进长江经济带建设中承东启西的区位优势和创新资源富集优势，提升合肥辐射带动功能。

　　苏锡常都市圈：包括苏州、无锡、常州三市。全面强化与上海的功能对接与互动，加快推进沪苏通、锡常泰跨江融合发展。

　　宁波都市圈：包括宁波、舟山、台州三市。高起点建设浙江舟山群岛新区和江海联运服务中心、口经济圈、台州小微企业金融服务改革创新试验区。

　　3上海：严控人口增长，减量建设用地

　　本次规划明确赋予上海在长三角地区无可匹敌的中心地位，但未来的发展方向却又被这个规划牵住了鼻子，那就是必须超着高附加值、低土地用量的产业经济转型，因为上海的土地开发强度已经远超国际上的同类城市，未来上海建设用地规模实现减量化，只能到存量用地中找空间。换句话说，上海发展大工业的机会几乎没有了，住宅用地的供应也会越来越少，这可能也是央企频频在上海炒地王的重要原因。

　　不过，要让央企地王们失望的是，除了建设用地减量，上海的人口增长也被严格控制，到2020年上海仅有85万的人口增长空间，而从2020年到2030年，上海的人口增长空间被强行设定为0——因为2020年与2030年的人口规划都是2500万。

　　千万不要低估上海在人口政策上强大的执行力，2015年，上海常住人口罕见地出现了负增长，比2014年减少了大约11万人。要知道，即便是被国人唱衰至极的香港，2015年的人口也是正增长（0.8%）。

　　4合肥收复失地，南京都市圈缩水

　　本次规划，合肥都市圈首次被纳入长三角城市群，未来将在基础设施、公共服务与外贸通关上与长三角有更深层次的对接，合肥终于名正言顺地跻身长三角队伍了，这对合肥的战略地位是一个不小的提升。

　　此外，合肥还把原本属于南京都市圈的芜湖与马鞍山成功收复。合肥都市确定为合肥、芜湖、马鞍山。而南京都市圈则失去了安徽腹地，剩下南京、镇江与扬州三市。

　　合肥当属本轮规划中最大的黑马，详细分析请查阅城市战争上一篇文章《长三角城市群规划：合肥何以成最大黑马？》。

　　5这些城市的人口将出现跨越式增长

　　关于人口增长目标，到2020年，长三角城市群26市将增加大约1000万人口，但这一千万人口不再是流入超大城市与特大城市，而是引导人口向开发区、郊区、重点小城镇和临沪城市分布。

　　按照规划文本制定的人口目标，到2030年，舟山、嘉兴、无锡、南京、合肥、芜湖、马鞍山等城市的人口将出现跨越式增长，而上海、苏州、杭州的人口增长则有被严格控制的意味，未来15年的增长都不到10%。

　　很明显，作为特大城市的南京有点例外了，未来15年的人口增长将达到29%。