【编者的话】去年以来，在土地市场挥金如土，造就地王无数。

　　72.99亿上海新江湾城地王，123亿杭州滨江区奥体中心地王，溢价率超过300%，58亿的上海顾村地王……“本港台直播就是钱”在最近半年里几乎成了信达地产的代名词。而信达地产的拿地价格即使 让同行也纷纷惊呼看不懂，一些人更直接表态开奖直播们的拿地价格“怎么测算都无法盈利”。那么信达究竟靠什么底气进行如此高的报价？

　　信达地产（600657.SH），是2009年由信达投资有限公司从一家名为青鸟天桥的软件公司购买而来的A股平台，在重组之后信达地产成为信达资产的地产发展平台。

　　根据信达地产2015年年报显示的股权结构，信达地产由信达投资百分百控股，而信达投资隶属于信达资产管理有限公司。信达资产是最初为剥离不良资产，而设立的不良资产处置平台，其与东方、华融、长城并成为四大资产管理公司，业内俗称为四大AMC，是金融行业最著名的金融巨头。

　　信达资产注册资本为251亿，公司性质为非银行金融机构。其67.84%的股份由中国财政部直接持有。

　　撬动土地的惊人杠杆：净负债率315.48%

　　信达地产的规模并不大，2015年财报显示，全年营业收入81.36亿元。这一规模，相比房地产行业第一位的，收入不足后者的4%。

　　虽然规模不大，但是鉴于信达地产央企的血统，其在财务上的任性，是任何一家房企望尘莫及的。

　　2015年，信达地产总债务规模为305.01亿元，同比增长70.45%，主要通过增加短期、长期借款及发行债券增加外部融资，其中短期债务高达142.50亿元，同比增长 93.25%，长期债务162.51亿元，同比增长54.47%。

　　截至2015年年末，信达地产手上货币资金仅59亿元。全年，公司报告期内经营活动现金流量净额-43.46亿元，净利润8.13亿元，两者相差-51.59亿元。

　　进入2016年，信达地产的债务规模继续大幅上升。

　　在其今年初发债时，中诚信证券评估有限公司做的一份评估报告显示，截至2016年3月末，信达地产的资产负债率和净负债率分别为83.96%和315.48%，财务杠杆在行业中亦处于较高水平，未来随着土地投资的增加以及项目开发的继续，负债水平或将进一步上升。

　　信达地产负债率的走高，原因很简单，就是买地。

　　简单回顾一下信达地产在土地市场的机场令人印象深刻的表现，

　　2015年11月，信达地产以总价72.99亿总价摘得上海新江湾地块，折合楼板价高达49152元/平方米楼面价，刷新成交记录。

　　2015年12月，信达地产总价30亿元，楼板价2.7万元拿地深圳住宅地王。

　　2016年，5月，信达地产以总价123亿元摘得杭州首幅总价超过百亿的地块。据悉，信达拿地的价格因为远远高于受托价格，导致本与其联合拿地的万科当场退出合作。

　　1个月之后，信达地产再次以总价58亿元拿到了上海顾村地块，3.6万的楼板价再次刷新了当地的出让纪录。

　　钱从哪儿来？

　　“本港台直播就是钱”，信达地产用钱制造了土地市场的一个又一个地王。

　　有房地产企业负责财务人士表示，在整体货币宽松的环境下，央企背景的信达地产，融资不成问题，融资成本也低，其扩张不受资金的限制。此外，信达的资本运作的优势，也是其它房企所不及的。

　　克而瑞研究中心发布的一份《170亿抢地王，信达地产的钱从哪来？》报告中称，除了银行贷款、股权质押，增发等常见的金融手段，基金是信达资产向信达地产“输血”的渠道，方法总结为三种：通过基金提供委托贷款、通过基金进行股、债权投资和通过基金吸引合作对象。

　　2014年，信达地产成立了专门的投融资部，以探索金融地产业务模式。

　　公开资料显示，信达地产陆续参与设立过深圳信达城市发展基金、宁波汇融沁顺股权基金、芜湖信达丝绸之路投资基金、宁波汇融沁誉基金、嘉兴陆汇股权基金等多只股权投资基金。

　　产品设计上看，上述基金投资标的基本为房地产业务，可做成FOF基金或资管产品，以股权、债权或股债结合方式投向单体项目且单独核算收益。尽管投资策略与风控模式与市场上的其开奖直播地产基金并无太大区别，但这其中不少基金的优先级认购人都是信达资产，而且数额较大。

　　继续凶猛：今年投资目标提升四倍

　　灵活的金融手段，给信达提供了充裕的资金储备。

　　据不愿具名的房企负责人透露，信达地产急于在一二线市场扩张，今年其在土地市场的投资计划是100亿——本金！

　　根据土地出让的相关要求，竞买企业在竞买土地时，1/3资金是开发商自有资金，换句话说，信达地产今年投资的规模实际可能高达300亿元。

　　这个投资规模相比起在2015年年报中披露的80亿土地投资额，提升近四倍。

　　目前业内颇为关心的是，以处置不良资产为主的信达，在地产项目运营方面的短板如何克服？