不动产抵扣带来全面减税 部分行业经营模式将面临变革

　　编者按

　　对于即将全面实行营改增的四大行业而言，眼下正处于最关键的时刻，这些经营主体得适应全新的税收政策，调整自己的经营策略。

　　本专题试图记录不同行业人士在改革前夜对改革过程中的一些焦点、难点问题。相比于制造业的生产链条清晰明了，较容易划分上游和下游的增值区间，服务业业态丰富，种类多样，清晰划分经营链条上的增值区间并不容易。而且，有些行业比较难取得进项增值税发票，导致可抵扣额减少，进而影响纳税负担。

　　因此，在整个改革过程中，既需要耐心，也需要细心。制度设计需充分考虑各个细分行业面临的现实问题，进一步便利纳税人进行抵扣，以促进减税。

　　本报记者 周潇枭 北京报道

　　导读

　　德勤税务师事务所税务合伙人宫滨指出，营改增不仅仅是财务部门的事情，采购部门、销售部门等业务部门能否在价格谈判、合同签署之中把增值税的要求体现出来，是企业能在税制改革中获益多少的关键。

　　5月1日即将落地的营改增，将带来超过5000亿元减税规模。不动产纳入增值税抵扣链条，现行增值税将转变为比较完整的消费型增值税。企业购入、租赁不动产的成本，允许纳入抵扣，所有行业将普遍获益。

　　除了减轻企业税负，营改增将对企业管理产生系统影响。增值税价税分离，这将对原有价格体系产生影响，上下游企业如何分摊营改增的减税效应，项目招标报价体系也将改变，对企业管理能力提出更高要求。

　　不动产带来全面减税

　　5月1日之后，营改增全面扩围至建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将不动产纳入抵扣。财政部曾测算过，不动产纳入增值税抵扣链条，将带来超3000亿元的减税额度。

　　德勤税务师事务所税务合伙人宫滨表示，5月1日之前，企业买入商业地产，花多少钱就多少花，比如1000万购入一个厂房，1000万完全计入成本；全面营改增之后，如果还是支付1000万，其中11%的部分可以抵扣增值税进项税，计入到成本里的数字也不再是1000万，所有公司都会在改革中受益。

　　除了通过外购、自建等方式新增不动产的企业将获益，租入不动产的企业也将普遍获益。

　　安永会计师事务所合伙人李雁对21世纪经济报道记者表示，不动产租金允许纳入抵扣，这对不动产租赁商和租户双方都能带来减税效应。

　　具体而言，持有物业进行出租的不动产商，比如拥有一个大型商场。营改增的政策规定4月30日之前取得的不动产，可以选择5%的简易计征方法，也可以选择11%的一般计税方法——不动产商会通过精确测算，选择一种对自己更有利的方式来计税。

　　如果选择简易计征方法，不动产商税负略有下降，因为5%的增值税税率相当于4.76%的营业税，相比原来5%的营业税有所下降，而租户获得5%的进项发票可抵扣，租户租金成本实际下降。如果选择一般计税方法，相比营业税多了6个百分点，商场可给租户开具11%的进项发票，假如商场将6%的税负完全转嫁给租户，商场仍只负担5%的增值税，又有其开奖直播进项，商场税负下降；而租户仍新增5%的进项，租金成本下降。

　　营改增的政策设计上，还充分考虑不动产抵扣中的细节。近日，在有中税协主办的“营改增”税务公益大讲堂上，国税总局货物和劳务税司处长王葳表示，税制设计上基本本着有利于纳税人的原则。不动产抵扣中，有些不动产是专用于不得抵扣项目的，这部分不能纳入抵扣。有些是兼用于可抵扣项目和不可抵扣项目，国际上其开奖直播国家多会对“兼用”抵扣进项合理的分配，允许部分抵扣；但本港台直播国这次营改增政策规定，“兼用”的不动产可以做全额进项抵扣，就是本着对纳税人有利的原则。

　　财政部相关负责人表示，将不动产纳入抵扣，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力。

　　不动产行业通过营改增减负，将在一定程度上利好房地产市场。不动产纳入抵扣，是否能进一步刺激商业地产去库存呢？

　　一家国有大型房产企业财务负责人对21世纪经济报道记者表示，对于本来有不动产购置意向的企业而言，营改增能减轻其负担。但因为不动产纳入抵扣，企业是否进一步加大不动产的投资，还要看具体不动产未来的投资收益，毕竟购置一栋楼会占用很多资金，而且在房地产去库存背景下，那些三四线城市的压力还是很大，企业投资会谨慎考虑。

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