8月以来，伴随楼市的“突发”高烧，房地产信托突增。用益信托最新统计数据显示，8月房地产集合信托共发行63只产品，总额237.8亿元，而上年同期则为158.1亿元，在规模上同比上涨50.4%，较7月的195.9亿元环比上涨21.4%。同时，此前“明股实债”禁令也早已被机构抛到九霄云外，对房企的“股权投资”再度成为信托行业的“香饽饽”。

　　有消息人士称，监管层正在酝酿房地产类公司债的分类监管新政，其中或将大幅提高房企发债准入门槛，并对房企各类分项指标进行具体规定，atv，进一步加强监管。再加上地方政府调控政策收紧，房地产业的高烧或将随着货币政策调整而降温。

　　动态 8月信托融资跳涨

　　现阶段房地产市场疯狂的根本原因，便是大量热钱的涌入，而其中，一直是房企重要融资渠道的信托当然不会错过这个黄金时段。用益信托统计数据显示，2016年1-8月份，集合信托市场上共计发行595只房地产信托产品，发行规模达1549.16亿元，同比上涨13.7%。

　　具体来看，8月单月，房地产集合信托共发行63只总额237.8亿元，较上年同期158.1亿元同比上涨50.4%。同时，从环比来看，8月信托发行额较上月的195.9亿元环比上涨21.4%。

　　值得注意的是，随着房地产市场降温以及“去库存”政策的推出，自2015年以来，在信托资金投向中，房地产行业占比整体呈下滑趋势。信托业协会发布的数据显示，2016年第二季度，房地产信托总体规模1.31万亿元，占比8.52%，规模、占比均出现不同程度下滑。

　　国投泰康信托研究发展部报告显示，2016年以来，集合类房地产信托从一季度单月百亿元的发行规模，逐步上升至8月的167亿元，集合类房地产信托的发行占比从年初的不到10%逐步提升到8月的17%。

　　业内人士指出，房地产集合信托产品的发行在经历一年多的萎缩后，大幅跳涨升温。仅9月第三周成立的60款集合信托产品中，房地产领域共成立9款产品，募集资金28.03亿元，融资规模居首，占信托募资总额30.45%。

　　“由于房企的资金缺口和沉重的融资成本，房企老板可以说把能使用的融资方式几乎都用上了。”有机构人士表示。

　　警示 “明股实债”再抬头

　　房地产业务已成为一些信托公司拉动今年盈利增长的首要业务。统计显示，今年以来发行房地产信托的公司有49家，在全部68家信托公司中占比达72%。前8个月，房地产信托发行规模达50亿元以上的信托公司多达8家，分别为四川信托、中建投信托、中融信托、中铁信托、爱建信托、五矿信托、大业信托和杭工商信托。

　　“信托公司正逐步改变原来必须的抵质押融资，对于实力强劲、有发展前景的房企，可以考虑股权投资。”格上理财研究员樊迪表示，信托公司转换成这种模式，可更好地控制风险，信托公司可以派人进行现场管理，比如出席董事会、享有一票否决权、保管财务印章等方式，实现对房地产项目的全面监控，尽可能降低风险。

　　数据显示，2015年涉及股权投资的房地产信托占房地产信托总额比例约为39.7%，到2016年上半年，该比例约为45%，而7月1日至今，该比例上升至55.5%。从8月单月来看，涉及股权投资项目占总数比例也达50%。

　　具体来看，8月30日，房企阳光城(6.360, -0.05, -0.78%)披露，拟实施融资方案，由五矿信托以3.47亿元价格，受让其全资子公司持有的长沙中泛置业有限公司20%股权，期限不超过12个月，j2直播，到期后由阳光城全资以3.47亿元回购上述股权。7月15日，地产公司华夏幸福(28.350, 0.15, 0.53%)披露，平安信托拟成立信托计划募集不超过20亿元资金向华夏幸福下属子公司怀来京御房地产开发有限公司增资。

　　不过，在云南信托研发部负责人王和俊看来，做明股实股的项目不容易，今年上半年几家信托公司利润逆势上涨，利润大幅增长的原因便是进行大量地产股权投资，与开发商同股同权，但实际情况便不得而知。“就看是真股权还是假股权，因为信托公司难以像地产商那样专业，对于管理、资金的监管大多最后不得不委托原开发商。”王和俊认为，从目前的情况来看，市场上大都还是偏重于“明股实债”。

　　据介绍，所谓“明股实债”，就是表面上是股权投资，实际是双方通过抽屉协议写明仅持有股份、分享收益，但实质并不参与管理。同时，需在协议中注明在特定时间内，另一方需无条件按约定价格或条件，转让或回购这部分股权。有业内人士坦言，“明股实债”的好处在于优化融资方资产负债表，但坏处在于融资成本较高。

　　调控 政策收紧“风暴”或爆发