标叔，你好！

　　最近我看中了一套二手房，atv，直播，东拼西凑终于凑足了首付款和相关的交易税费。买房后总要装修，我的预算是10万元，可我真拿不出钱来装修了。中介说可以通过做高房价的方式，从银行多借一些钱出来，这样就有钱装修了，房贷的利率又不高，很合算的。请问中介的说法可行吗？

　　读者 小丁

　　小丁，你好！

　　首先，银行的贷款并不是根据合同成交价来计算的，如果做高房价后，价格明显高于市场评估价，银行会按照市场评估价来计算贷款额度，并不一定能让你贷出足够的装修款。

　　其次，就算中介能搞定银行，你知道多借出10万元，需要做高多少房价吗？由于你自身的资金有限，估计采取的是3成首付的方式，其余7成使用的是公积金和商业贷款。

　　如果要多借一些钱，你还要增加首付金额，并不是做高10万元房价，就能多贷出10万元。同样按3成首付计算，做高10万元房价只能多贷出7万元，但因为多支付了3万元首付，实际到手的装修款只有4万元，远低于你期望的10万元。要想获得10万元的装修款，你要做高25万元房价，多贷17.5万元房贷。

　　就算你能享受首套房最优惠的房贷利率，按5年以上期贷款利率4.9%的85折计算为4.165%，由于你实际使用的资金只有10万元，而贷款金额是17.5万元，等于利率提高了75%，达到了7.29%。

　　7.29%的实际利率看上去还不算太高，但不要忘了，房产交易中是有费用的，如果把这些费用加进去，情况就完全不同了。

　　我们知道，现在买房卖家通常要到手价，费用全在买家身上。你做高了25万元房价，就要承担相应的费用。

　　我不知道你购买这套房的具体情况，只能按最好和最坏两种情况分析，最好的情况是购买90平方米以下满5年唯一的普通住宅，你只需要付1%的契税加上2%的中介佣金，也就是增加3%的成本；最坏的情况是购买无法免税的非普通住宅，你要付3%的契税、5%的增值税、2%的个调税和2%的交易佣金，综合成本达到了12%。显然，后一种情况更无法让人承受。

　　那么，缺装修款该怎么办呢？你可以向银行借装修贷款，虽然装修贷款利率比房贷高，期限也要短很多，但好处是你不需要支付太高的费用。

　　另外，如果你只能通过现金支付装修款，也可以通过信用卡现金分期等方式获得装修款。也有些银行有无抵押的消费贷款，你也可以借此类贷款，来满足装修的需要。至于哪种方式更适合你，还需要根据你的实际情况，自己拿主意。

　　标叔

　　2016年9月22日

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