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早在两年前，关于全球房地产市场过热的警告声已经不绝于耳，但是两年来，全球房价仍在持续爬坡。这凸显出当前全球低利率环境下一种扭曲状态。如何看待房地产市场现状并采取相应措施考验政府智慧。 2016年以来，全球经济仍处于一种不平衡状态，复苏也并不如预期之好，黑天鹅事件频现。货币宽松环境非但没有在美联储加息后得到改善，反而仍有持续之态。为挽救经济增长，一些国家和地区仍在等待进一步放宽货币政策的时机，率先在发达国家加息的美联储虽然希望尽快实现货币政策正常化，但也顾虑重重，不愿轻易落下再度加息棋子。发达国家中利率最高的新西兰目前利率水平也仅2.25%。 在这样的环境中，房地产作为一种投资工具，获得了良好的滋生土壤。资金充盈、成本低廉，地产投资者游刃于国内海外市场，将房价反复推高，呼吁防范泡沫者反成为笑柄。 据国际货币基金组织汇总的统计数据，全球房价指数自2011年以来持续攀升，从目前水平到危机发生前水平，仅需再涨5%左右。去年底的房价情况显示，除了乌克兰、阿联酋、俄罗斯、巴西、希腊等这些政治、经济比较动荡的国家有较大幅度下跌外，绝大多数被跟踪的国家的房价都在上涨，少数国家单季按年率计算的房价上涨幅度超过10%。 与此同时，房地产信贷也同样在大多数国家增长，其幅度甚至高于房价的上涨幅度。经合组织的统计显示，在不少国家，房价上涨速度超过收入增长幅度，在新西兰，两者比例接近125%。 房地产行业本身是一把双刃剑，一方面，它对一国的经济增长做出贡献。在中国，其对经济增长的贡献度曾经高达五分之一，目前也有十分之一左右。另一方面，为了获得增长，它所需的资金量也十分庞大，且泡沫破灭后对经济杀伤力很大。 尽管央行采取低利率政策本意不是用来刺激房地产市场，目前也很少会利用货币政策来主动支持房地产市场。但是，从实践上看，低利率甚至负利率，并没有将资金源源不断地引入实体经济，而是有相当一部分进入了金融市场。这种现象在中国被称为脱实入虚。这种情况的出现，造成实体经济增长乏力，也使得经济增长并不靓丽的情况下，股市、楼市等却异常火热。 虽然CPI前景对未来货币政策的路径影响较大，但是央行仍需慎重考虑所需付出的金融稳定风险的代价，应该考虑其所作出的货币政策选择对国内金融系统效率和稳定性是否有不利影响。 当前经济主要依赖于零或负利率政策、量化宽松政策以及一些加杠杆政策来支持，不过，这些政策实施的年头越久，政策刺激效果越弱。不仅是英国央行、日本央行、欧洲央行等在货币宽松方面显得踌躇不前，各国经历了几轮宽松后，经济仍未见强劲复苏，资产价格却被不断推高，而结构性改革虽然势在必行，但却最难实施。 房地产泡沫无疑是各国头疼之事。正因为有上述原因，抑制这一泡沫形成考验着政府智慧和意愿。如何判断房价涨落是否健康，采取何种措施抑制楼市过热，又不损害经济增长，如何引导投资者预期，在价格长期上涨后是否愿意刺破泡沫，如何实现软着陆等都需要政府仔细加以考量。 作者：周武英 (责任编辑：本港台直播) |