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记者近日在安徽宣城宣州区调研获悉，该区探索农房抵押贷款20年，一度因银行不良率过高导致探索停滞。去年底，宣州区被纳入全国农房抵押贷款试点，让这项基层探索重获生命力。在总结以往经验教训基础上，当地通过扩大农房受让范围、构建多层次流转体系等针对性措施快速推进。同时，试点中的资产处置难、风险大等问题仍有待破解，基层建议适当扩大抵押农房处置范围和对象，在农房流转方面释放更大的空间，唤醒农村沉睡资本。 宣州区探索农房抵押贷款20年 最终入选国家级试点“假如没这笔贷款，本港台直播很可能会沦落街头乞讨为生，”宣州区狸桥镇金云村村民程报童说，开奖直播幼时遭意外事故导致多个手指残缺，无论外出打工还是在家务农，都很难像正常人一样。2007年，开奖直播通过农房抵押贷款15万，又向亲戚借了几万元，凑够了20多万买了一辆工程车，几年后稍有积蓄又办了石材厂。如今33岁的开奖直播，已经是两家石材厂的老板。 程报童是宣州区农房抵押贷款业务探索的诸多受益者之一。据宣州区金融办主任黄彬介绍，宣州区皖南农商行于1995年发放了全国第一笔农房抵押贷款，开始了农房抵押流转贷款的探索。截至2015年末，宣州区累计发放农房抵押贷款14亿多元，惠及上万农户，其中有借助农房抵押贷款赚到第一桶金的创业型农户，也有利用农房抵押贷款起步发展的乡镇企业，在推动农业产业化、促进农民增收、盘活农村增产等方面发挥了积极作用。 但是，由于该业务的银行贷款不良率偏高，一度导致探索举步维艰，创新停滞。皖南农商行行长刘惠武说，由于以前的农房抵押贷款业务缺乏法律保障、资产无法处置、抵押手续不完备等因素，贷款不良率一直远高于其开奖直播贷款，最高时20%左右，让银行无法承受。2006年后的几年内，该业务处于相对停滞状态，银行以催收、核销等方式消化了部分不良资产包袱。至2016年3月末，宣州区农房抵押不良贷款1104万元，不良率仍在10%左右，远高于银监部门要求的不良率上限。 去年12月，全国人大常委会审议通过了《关于授权国务院在北京大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定（草案）》。草案提出，本港台直播国拟在天津蓟县等59个试点县（市、区）暂时调整实施物权法、担保法关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定，允许以农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款。宣州区是进入农村承包地经营权和农民住房财产权（简称“两权”）国家试点之一。 此举给宣州区农房抵押贷款探索注入了新的活力，让停滞的创新业务再度焕发生命力。宣城市成立了试点工作指导组和政策协调组，宣州区政府成立了试点工作领导小组，安排专项经费，统筹推进，从扩大受让范围、构建多层次的市场流转体系、广覆盖的风险缓释体系等方面着手，今年已累计发放农房抵押贷款1700多万元。 资产处置最棘手 试点前行仍有多重障碍 基层反映，尽管全国人大常委会已经就相关法规进行了调整，但是仍存在能买的不想买、想买的不能买的问题。农房抵押贷款的资产处置难，成为试点深化推广面临的最大障碍。基层建议，在坚守底线的前提下，应当允许试点地区适当扩大抵押农房处置范围和对象，在农房流转方面释放更大的空间。 黄彬告诉记者，目前宣州区农房抵押操作办法仍存一定的法律障碍，司法部门尚未就农房抵押权设定出台配套支持意见，实践中造成银行机构发放贷款后缺乏法律保障。同时，在实践办理中，农房所占用土地为集体用地或宅基地，在办理抵押手续时需要全体村民三分之二签字同意，增加了抵押的难度，阻碍了农房抵押贷款试点的推广。农民与银行之间的信贷违约中，即使法院判决银行胜诉，农房抵押物仍然无法得到处理。农房抵押贷款涉及物权法、土地管理法、担保法、城市房地产管理法等法律法规，全国人大常委会授权调整了“关于集体所有宅基地使用权不得抵押”的法律规定，法律障碍仍没得到根本解决，基层仍有疑虑。以宣州区为例，虽然农房处置范围扩大了，由村集体组织内部成员之间扩大到了宣州区，但是农房处置难问题短期内依然无法彻底化解。 不仅是地方政府，金融机构同样对此感到头疼。安徽省农村信用联社有关负责人表示，由于受法律约束，无法通过法律手段实际处置抵押物，所以一般只能和客户协商来解决处置违约问题。另一方面，受地理人文因素的制约影响，农民住房利用价值不高，升值潜力缺乏，加上农民受到传统观念习俗的影响，农房转让、拍卖很少有人接手，处置变现十分困难。 “资产处置变现，是银行开展"两权"抵押贷款业务的最大顾虑，”人民银行合肥中心支行副行长陶诚认为，要想全面推广“两权”抵押贷款业务，需要从法律法规、中介市场培育、风险防控等多个方面着手进行改革创新，其中最核心的是要解决资产处置难问题。否则，一旦银行不良贷款难以化解，风险居高不下，银行开展这项业务的信心和积极性都会受到严重影响，这对试点将来能否具有可持续性、可复制性极为关键。 另外，试点工作仍缺乏可操作性的细化政策支持。基层反映，目前试点还没有得到省级相关部门的支持政策，作为一项全国性试点，而且涉及多个部门，仅仅靠县区级政府推动压力较大，需要上级相关部门的共同支持，建议省级政府加大试点工作统筹推进力度，具有可操作性的细化措施尽快落地，形成统筹支持试点工作的合力。 唤醒农村沉睡资本 基层建言参照城市土地开发模式 开展“两权”抵押贷款试点是党的十八届三中全会提出的明确任务，是本港台直播国农村土地制度改革和农村金融体制改革的重要制度创新，有利于盘活农村土地资产，为农村金融注入新活力。但是，如何让此制度创新通过试点总结出来的经验教训，向更多农村地区推广复制、让更多农民受益致富，仍需要大量的探索研究。 中央主要领导今年视察调研小岗村时强调，深化农村改革要尊重农民意愿和维护农民权益，把选择权交给农民，由农民选择而不是代替农民选择，可以示范和引导，但不搞强迫命令、不刮风、不一刀切。 基层表示，中央精神为农村改革指明了前进的路径方向，如何在农村工作中细化落实，需要基层努力想出好点子、大胆迈开步子，不管试点地区的结果是成功经验还是失败教训，都是驱动农村改革持续深入推进的宝贵财富。 宣城市国土资源局地籍测绘科副科长段铁城等人建议，对于农房抵押贷款试点工作的下一步发展，应该允许先行先试、大胆探索，如果探索前进了一段，发现错了就再改回来，这就是试点的意义所在。既然是试点，就不能有“等、靠、要”的思维，不能做什么事情都要靠中央和上级政府发号施令，不能收到一个指令才做一个动作，畏首畏尾不敢尝试，那么就丧失了试点的意义。 对于上述问题，宣州区根据自身实际采取了针对性措施，其中的最大亮点，是将抵押农房处置的范围扩大。另外，构建多层次市场流转体系也是亮点之一。宣州区探索实行农民住房财产权抵押价值评估制度，组建包括农民住房在内的农村产权交易流转交易平台。完善抵押住房处置机制，借款人不履行到期债务，需要依法行使抵押权的，在保障农民基本居住权的前提下，通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等方式处置农房，同时建立农房收储机构作为兜底，对抵押农房无法变现的，按照市场化方式收储。 对于下一步如何迈开更大步子进行探索，基层建议农村宅基地可参考国有土地开发模式探索寻找出路。据段铁城等人介绍，当地国土、住建、房管、金融办、银行等部门经联合调研，对如何破解处置难问题提出了具有操作性的建议。考虑到在现有法律框架下，农村土地集体性质的所有制形式是地方难以改变的，可以考虑以租用代替购买，来实现对购房者的权益保护。非本村集体的购房者使用民房到了达一定期限后，比如50年或者70年，可以通过续租的方式继续使用该宅基地，续租的费用可以支付给村委会，也可以按照一定比例分别支付给村委会和村民。通过这种仿照城市开发国有土地住宅小区的模式，可以解决购房者的后顾之忧。“这仅仅是调研组的一种想法，还没有到实施层面。”段铁城说。 一些基层干部表示，如果上述思路能最终落地实践，按照这个趋势继续前行，农村的集体性质土地与城市的国有土地的“同地不同权”问题的解决，有望找到一个具有操作性的探索路径，得到一个既不违背现有土地法律法规、又能让农民分享土地增值红利的折中方式。 狸桥镇党委书记时国金认为，农房是农村家家户户都有的资产，因此农房抵押贷款具有较强的易获得性。对那些有想法、有能力的农民而言，可以很方便地通过农房抵押权贷款获得起步资金，在关键阶段获得支持。 时国金等基层干部认为，限制农房宅基地进入市场流转的相关政策法规，其出发点是好的，主要是为了保护农民权益，但是也正因如此，农民财产权在进入市场流通环节遭遇到了法律障碍，农房农地的市场价值无法得到体现，最终伤害的是农民群体的财产权。在唤醒农村沉睡资产、深化农村改革的过程中，应当相信农民会作出符合自身利益最大化的理性选择，建议在试点的下一步探索中，能把更多的自主选择权交到农民手中。 作者：王正忠 程士华 (责任编辑：本港台直播) |